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        一线城市豪宅成交断崖式下跌 二手豪宅则失去流动性

        2019-02-15 16:08:41 21世纪经济报道 

        作为中国高净值人?#21644;?#36164;的首选房子尤其是豪宅在过去的很多年间备受青睐豪宅资产可以保值增值似乎也成为某种共识

        然而2018年以来的市场正在颠覆以上?#29616;?#20811;而瑞数据以及21世纪经济报道的一线调查显示北上广深的一手豪宅成交断崖式下跌二手豪宅则正在失去流动性价格腰斩的案例也已出现

        豪宅成交量暴跌背后首先是过去几年亢奋的市场对需求的透支此外经济下行信贷紧缩改善?#25176;?#27714;被抑使更多的买家选择了观望一手豪宅库存压力大增二手市场流动性降低形成了恶性循环

        豪宅不再豪当住房回归居住属性投?#35797;?#20540;效应不再豪宅的流动性缺乏降价或者降配有很大可能在未来发生

        豪宅还是一个好的投资品吗?#20445;?#31449;在2019年的开端这或许是中国房地产市场从业者投资者都需要思考的问题

        ?#19994;?#30340;豪宅

        2018年尽管主流房企都实现了销售的明显上升但北上广的豪宅项目操盘手日子却不好过

        中国豪宅市场高度集?#24615;?#19968;线和准一线城市其中北上深杭这4城的占比超过70%

        据克而瑞数据2018年豪宅市场明显降温以京沪广为代表的传统一线城市豪宅市场成交套数?#30452;?#20026;21563610和503套不足2016年成交的30%北上广深杭五城豪宅成交总量也仅9493套创下5年来新低不足2016年全年交易量的4成

        2018年北京深圳的豪宅成交量腰斩更为极端的是三亚市场的顶豪几乎全没易居集团首席执行官丁祖昱

        杭州南京等准一线城市豪宅虽未如此?#19994;?#20294;成绩亦不如2016年?#38498;?#24030;为例全年成交豪宅623套同比?#38505;?1%但依旧不及2016年的一半

        不仅豪宅开发商难过那些想要变卖豪宅的业主更?#36873;?018年一线城市二手豪宅普遍 有价无市?#20445;?#25104;交的?#23478;?#22823;幅降价

        在广州珠江新城豪宅标杆凯旋新世界等知名豪宅目前挂牌价的跌幅均在10%左右成交量寡淡在上海年前有消息传出上海浦东陆家嘴(600663)世茂滨江花园近20套豪宅?#36164;P?#19988;?#29616;?#20302;于市价

        在深圳已经出现了好几例豪宅大幅降价成交去年12月南山区深圳湾翡翠海岸一套89平米房?#21019;?650万的高位下跌270万以1380万成交

        最惨的是那些在2016年9月左右高位入市的业主如今自住的是?#26696;?#20111;?#20445;?#25237;资的则确定是亏损了

        北京市场基?#23621;?#20215;无市一套房子总价在500万还有流动性而且大部分是刚需一上千万流动性就很差了一上三?#37027;?#19975;基本就没流动性2018年3月?#38498;?#32463;济学家魏杰在中介门店的实地调研中观察到了这一现象

        千万级以上的二手物业买卖情况在市场不好的时候成交会更加不乐观美联物业全国研究总监何倩茹表示

        破灭的神话

        房地产研究者杜丽虹对多个国家和经济体的楼市研究发现在下跌的市场中豪宅产品的抗跌性并不比普通住宅高相反其波动性可能更大

        房地产谁来接盘是个大问题 魏杰则指出了当前豪宅的最大问题流动性

        克而瑞发现1000万-2000万以内的一手豪宅占到所有豪宅成交量的75%2000万以上就很?#23830;?#20102;魏杰在二手房市场的调研也?#20174;?#20102;这一点

        克而瑞认为?#31185;?#21407;因主要是由于当前经济下行居民收入水平增幅放?#28023;?#36141;买力不足部分城市房价收入比已经接近30豪宅就更加难以企及另一方面豪宅市场在20152016年曾有一波供应和销售的大爆发很多需求被提前透支了

        而美联物业全国总监何倩茹表达了不同看法所有的居住产品的成交量都下降了豪宅的成交量减少是合理现象

        何倩茹认为豪宅产品向有钱人开放流通性本来就不算很大而且随着楼价的上升高总价产品的流通领域只会变得更窄

        但即便是在1000万-2000万的市场由于改善性换房需求被?#31181;ƣ?#38480;贷政策仍较严格也进一步阻滞了豪宅市场的流动性

        21世纪经济报道的调查显示在这一价格阶段的购买者一般都是二套房目前一线城市的二套房首付普遍在七八成接近全款他们的?#24335;?#23454;力不足普遍考虑换房也就是要卖掉一套再买但在当下的市场并不好出手

        一个例?#37038;?#24191;州的?#26460;?#22763;今年计划换房因为家里添了新成?#20445;?#24819;要换一套更大点的房子但因为二套房首付很高要先卖房才能支付但自己的房子现在也卖不出去?#26460;克?/P>

        深圳的?#21482;?#30475;上了同小区一套170平米的房子总价最近降了两三百万但要先卖掉自己的两房才能买得起目前也被卡住了

        多位房地产?#30340;?#20154;士指出由于过去3年房价的普涨在当前的一线城市1000万2000万的房子已经算不?#38505;?#27491;的豪宅再进一步的品质升级要到3000万及以上这部分产品的购买力和流通性更差

        克而瑞的统计显示总价在5000万左右的别墅独栋别墅在2018年非常不好卖二手市场同样如此

        价格高企购买力不足无?#31169;?#30424;这些都导致豪宅的流通性大减保值增值的光环消失

        内地的豪宅无法追上香港深圳一大型开发商人士认为包括深圳在内豪宅不具备稀缺性各个城市可开发豪宅的土地也仍然很多况且香港的楼市也是全球的一个特例

        ?#23588;?#19990;界?#27573;?#30475;多?#19968;?#26500;的研究显示也仅有极少数城市区域的豪宅可以实现长期的保值增值

        当前部分城市的豪宅已出现库存上升的压力据克而瑞数据广州180平米以上大户型产品去化压力显著独栋复式产品?#29616;?#28382;销深圳复式五房及以上产品?#29616;?#28382;销

        克而瑞给开发商的建议是因城施策减少复式产品供给提高产品适配性控总价适当降低总价门槛可以?#35782;?#22810;做经?#24066;͡?#35946;宅

        这意味着一手豪宅市场的降价减配不可避免

        对那些手握豪宅的业主而言最好不要遇到需要变卖房产的?#24335;?#21361;机若?#24335;?#20805;裕可长期持有但仍需考虑房地产税的影响(记者 张晓玲)

        责任编辑申明举
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        想?#31169;?#26356;多关于一线城市豪宅成交断崖式下跌 二手豪宅则失去流动性的报道那就扫码下载和讯财经APP阅读吧
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